サブリース新法による社宅代行業者への影響とは？サブリース契約の概要や問題点など

賃貸経営を始めた時に耳にするのがサブリース契約でしょう。「問題が発生しやすい」「利益が上がらない？」など、よくない噂もありますよね。そこで今回の記事では、サブリース契約の概要や問題点などを解説します。新しく施行されたサブリース新法についても触れているので、しっかりチェックしてぜひ参考にしてください。

サブリース新法とは

まずは「サブリースとは何か」について簡単に解説します。サブリースとは賃貸経営を行うオーナーが、サブリースを行っている不動産会社に一棟丸ごと物件を貸し、不動産会社がその物件を入居希望者に貸し出すことを指します。「オーナー→不動産会社→入居希望者」と二回貸し出す工程があるためサブリースは「又貸し」や「転賃借」とも呼ばれます。

サブリース新法

サブリースは2017年頃のトラブルをきっかけに、2020年に「誇大広告の禁止」「不当な勧誘の禁止」「重要事項の説明」の3つの法律が施行されました。この3つの法律が施行されてからのサブリースをサブリース新法といいます。ではここからその内容について見てきましょう。

・誇大広告の禁止
誇大広告とは契約のメリットを誇張し、デメリットを過小評価することを意味します。したがって、サブリース契約を過大評価して売ることを禁止する法律です。契約するときの説明時は当たり前ですが、それに加えて虚偽広告やテレビのCMなどにも適応されています。

・不当な勧誘の禁止
これは、オーナーに対して不動産会社や営業会社などがサブリース契約を強制的に契約させる行為を禁止したものです。他にもオーナーが解約を望んだ場合に契約続行を強制させたり、解約に拒絶し無視したりする行為も契約違反となります。

・重要事項の説明
この法律は契約前に明確な説明を行い、各重要事項は書面に記載することを取り決めたものです。書面に記載する内容は管理内容や費用分担、契約期間と解約に関する事項、マスターリース契約とその金額などが該当します。

サブリース契約の概要

サブリース契約とは、不動産会社や営業会社が一棟丸ごと物件を借り、その物件を貸し出すことだと見出し一でお話ししました。ここからいえることは、オーナーは貸し出しの契約や金銭面に対してまったく関係を持たないということです。そのため、部屋の賃貸料はサブリース会社から振り込まれることになります。その振り込まれる額を決定するのが「実績賃料連動型」と「賃料固定型」の二つになります。ここから2つについてそれぞれ解説します。

・実績賃料連動型
実績賃料連動型とは、入居率に対して受け取る賃料が変動する契約方法です。この方法はサブリースの特徴である「空席状態でも賃料が受け取れる」というメリットと若干矛盾しており、サブリース会社でも積極的に採用しているものではありません。

・賃料固定型
賃料固定型とはその名の通り、契約期間の料金が一定で固定されている契約方法です。オーナーへの賃貸料が設定されており、安定した収入が見込めます。

サブリースの問題点

サブリースでは空室にもかかわらず収益が発生したり、住居者の管理が必要なくなったりするなどいい面もありますが、過去には大きな問題が発生したこともあります。たとえば家賃保証額が低価格になってしまうことです。

一般的な賃貸経営であればオーナーと入居希望者が直接契約を結び、賃貸料はすべてオーナーが管理し設定します。しかしサブリース契約の場合は、入居者とサブリース会社が直接契約を結び、賃貸料などもサブリース会社が設定するため安く見積もられることがあるということです。

また、満室想定の8〜9割程度がオーナーに支払われるため、満室状態では手取りは通常の賃貸営業に比べて安くなります。また、他の例ではマンションやアパートのリフォームをサブリース会社が業者や内容を決めた状態で、費用のみオーナーに請求してくるケースや、契約した期間が満了したら減額を迫ってくるなどの問題も発生しています。自分がどのように運用していきたいのか考えて、サブリースの利用を検討しましょう。

まとめ

今回はサブリース新法の内容や、サブリース契約の問題点について紹介しました。サブリースは収入が減るというデメリットはあるものの、マンションを管理する時間と労力をほぼ0にできるのは魅力的です。賃貸経営の際の一つの選択肢として利用してみてください。