社宅管理代行の代理人方式と転貸方式って？

社宅を運用には不動産知識が必要であり、多くの業務が発生します。そのため、社宅の日常管理を含めた各種のサービスを提供する社宅管理会社が登場し、ニーズを捉えて成長しています。社宅管理代行には代理人方式と転貸方式がありますが、どんな点が異なるのでしょうか。今回は、社宅管理代行の方式について解説します。

転貸とは？

転貸方式をお伝えする前に、まずは転貸について紹介します。転貸とは、転貸人、いわゆる住宅をオーナーから借りている人が賃貸関係をそのままにしたまま、その賃貸契約を結んでいる目的物件をほかの第三者に貸すことをいいます。

その第三者が賃貸契約を結ぶ転借人は、転貸人が自身の賃借権の範囲の中で転借人に向けて賃借権を設定する形になります。そのため、転借人と住宅を貸しているオーナーとの間には契約関係はなく、あくまでも転貸人と転借人との間の契約となります。

このようなことを転貸借ともいいますが、一般的に転貸借は、オーナーの許可を得なければならないのですが、許可を得ず勝手に行ってしまった場合には、オーナーは転貸人との契約を解除することや、転借人に目的物の引き渡しを請求することもできます。しかし、例外もあります。

それは目的物が宅地建物である場合です。宅地建物の転貸借のときには、オーナーの許可がなくても転貸人と転借人との信頼関係がきちんとしている場合であれば、オーナーによる契約解除を許さないことやオーナーの代理として裁判所が許可を与えることができること、転貸人に対して建物買取請求権や造作買取請求権を与えることなどが挙げられます。

社宅管理代行会社の代理人方式と転貸形式

現在の社宅の主流は土地建物を保有する税金などのコストが問題視されて、不動産会社から賃貸する借上社宅が一般的です。社宅の管理には日ごろの清掃業務や見回りなどの業務が発生するほか、不動産に関する専門知識が必要となり、ときには経理に関する知識も必要になります。

自社で直接管理するとなると、管理人を雇い、経理業務は経理部署のスタッフを動員する必要に迫られるので、社宅管理代行会社に委託するのが便利です。社宅管理会社は、社宅管理に必要な管理業務だけでなく法律に関する業務や経理業務まで、社宅管理にまつわる業務を委託できます。そんな社宅管理会社には、代理人方式と転貸方式の二つがあります。代理人方式とは、管理会社と委任契約を締結し、社宅管理に関する事務を委託する方法です。

代行会社はあくまで本人の代理人として行動するので、代理人の行為の効果は依頼者である会社（本人）に帰属します。これに対して転貸方式は、代行会社が不動産会社から賃貸し、さらに社宅を必要とする会社（管理代行を依頼する会社）に転貸、いわゆるまた貸しを行う方法です。

転貸可能条項は不動産登記に登記されているため確認してみましょう。

代理人方式と転貸方式の違いについて

前述したとおり現在、社宅は借上社宅が主流です。日常的管理は不動産に関する専門知識や経理の知識を必要とするため、社宅管理代行会社にアウトソーシングすれば、リーズナブルな価格で管理をしてもらえます。代理人方式と転貸方式の2種類の違いをさらに具体的にお話しすると、代理人方式は本人である委託会社にかわって行動します。

賃貸借契約の内容はあくまで、委託会社と社宅を所有するオーナーとの間で締結します。これに対して転貸形式は、社宅管理代行会社が貸主となって、社宅借上会社との間で新たに賃貸借契約（転貸契約）を締結するという形を取ります。代行会社は貸主として登場し、敷金も依頼会社から受け取ることになるのが特徴です。

敷金は退去時に損害賠償などを負担しない限り退去時に変換される借入資産に該当します。ところが転貸方式を採用すると、本来資産に分類されるべき借入資産を経費として計上できるというメリットがあります。どのみち代行会社に費用を支払うなら、敷金を経費として計上できるのは嬉しいところではないでしょうか。

社宅管理代行会社の選び方

社宅管理代行会社を選ぶには、いくつかのポイントがあります。まずセキュリティ面つまり機密事項の適切な管理です。

そして、次に気にすべきポイントが受託実績です。受託実績が豊富であれば問題が発生したときも柔軟でスピーディーな対応を期待できます。そして社宅管理代行会社自身が貸主になるのか、他の不動産会社と提携しているのか、などは確認したいところです。

コスト削減の影響で、社有タイプの社宅は少数となり、会社が借り上げる借上社宅が主流になりました。社宅管理のために独立部署を設けたり管理人を雇ったりするのは、コストも手間もかかります。そこで最近利用実績が増えているのが社宅管理代行会社です。この事業会社には大きく分けると、代理人方式と転貸形式があります。両者の違いで大きいのは、転貸形式では代行会社自身が貸主になり、本来は借入資産となるべき敷金を損金として計上できる点にあります。